전세사기 피해자 최소지원금과 선지급-후정산제 차이점: 지원 대상, 산정 공식, 자가진단 가이드

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전세사기 피해자 최소보장제 자격 및 LH 신청 방법
전세사기 피해를 입고 경·공매까지 거쳤으나 돌려받은 보증금이 거의 없거나, 적법한 임대 권한이 없는 자와 계약하여 보증금 회복이 아예 막혀있던 피해자들을 위해 국토교통부가 '전세사기 피해자 최소보장제'를 2026년 11월 13일부터 본격 시행이죠! 나름 희소식이네요.

개정된 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 마련된 이 제도는 최소지원금과 선지급-후정산 두 핵심 축으로 구성되며, 국가가 임차보증금의 최소 3분의 1(33.3%) 회복을 현금으로 보장합니다. 

2026년 11월 10일부터 운영되는 LH 청약플러스 자가진단 시스템과 신청 방법, 예외 조건까지 세부적으로 알려드립니다.

<목 차>

1. 전세사기 최소보장제 도입 배경 및 핵심 2가지 유형

그동안 전세사기 피해자는 경·공매 결과에 따라 보증금 회수율 격차가 컸습니다. 경매 배당을 거의 받지 못했거나 LH가 피해주택을 매입하지 못한 사각지대 피해자, 권한 없는 자와 계약을 맺은 신탁사기 피해자는 지원책을 받기까지 장기간 고통을 겪었습니다.

제도의 핵심 2가지 구조

  • ① 최소지원금: 경·공매가 종료된 후 전세사기피해자가 회복한 보증금이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우 부족한 차액을 국가가 현금으로 메워주는 제도입니다.
  • ② 선지급-후정산: 신탁사기 등 무권계약 피해자의 경우 경·공매가 끝나기 전이라도 보증금의 3분의 1을 먼저 내어주고, 향후 LH 매입 등을 통해 추가 차액이 발생하면 후정산하는 제도입니다.
국토교통부 제도 시행 취지 (2026.11.09)
"경·공매 배당이 없거나, LH가 피해주택을 매입하지 못해 구제 사각지대에 있던 전세사기 피해자들에게 보증금의 최소 3분의 1 회복을 국가가 보장함으로써 조속한 일상 회복을 돕겠습니다."

2. 최소지원금 자격 조건, 산정 공식 및 제외 대상

최소지원금은 경·공매 절차가 마무리되어 최종 회수액이 확정된 후 신청이 가능합니다.

1) 지원 대상 요건

전세사기특별법에 따라 결정된 전세사기피해자 및 제2조제4호다목 임차인(보증금 5억 원 이하, 임대인의 반환채무 미이행 의도 확인, 전입신고 및 확정일자 확보) 중 최종 회수한 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미달하는 임차인이 지원 대상입니다.

💡 최소지원금 산정 공식
최소지원금 = 최소보장금 (임차보증금 × 1/3) - 피해회복금
※ 피해회복금 합산 항목: 경·공매 배당액 + 임대인 등으로부터 회수·변제받은 금액 + LH 경매차익 지원액 + 임대료 재정지원액

2) 필수 체크: 지원 제외 대상

아래 조건에 해당하는 경우 최소지원금 신청 대상에서 제외되므로 유의하셔야 합니다.

  • 외국인 국적 피해자
  • 피해주택을 직접 낙찰받은 셀프낙찰자
  • 경·공매 절차에서 배당 및 배분 요구를 하지 않은 임차인

3. 신탁사기 무권계약 피해자를 위한 '선지급-후정산' 제도

소유권이 신탁회사로 이전되어 집을 빌려줄 적법한 권한이 없는 위탁자(임대인)와 임대차 계약을 맺은 신탁사기 피해자는 경·공매 배당 권리가 없어 복구가 막막했습니다.

선지급-후정산 핵심 운영 방식

  • 종료 전 선지급: 피해주택의 경·공매나 LH 매입 절차가 최종 종료되기 전이라도 신청을 받아 선지급금(보증금의 1/3)을 우선 지급합니다.
  • 차감 산정: 선지급 전에 임차보증금 반환채권을 통해 미리 변제받은 금액이 있거나 이미 지원받은 임대료 재정지원액이 있는 경우 해당 금액을 차감하고 지급합니다.
  • 추후 정산: 향후 LH 매입이나 경·공매 정산을 통해 추가 차액이 발생할 경우 후정산 절차를 거치게 됩니다.

4. 최소보장제 지원금 회수 사례별 금액 비교표

임차보증금이 1억 원인 피해자가 경·공매 과정에서 실제로 수령한 피해회복금에 따른 정부 지원금 산정 예시입니다.

구분 (보증금 1억 원 기준) 국가 최소보장금 (1/3) 실제 피해회복금 (배당·변제 등) 국가 지급 최소지원금
사례 1: 배당금 0원 (회수 불가) 3,333만 원 0원 3,333만 원 지급
사례 2: 회수액 1,000만 원 3,333만 원 1,000만 원 2,333만 원 지급
사례 3: 회수액 2,000만 원 3,333만 원 2,000만 원 1,333만 원 지급
사례 4: 회수액 4,000만 원 3,333만 원 4,000만 원 (기준 초과) 0원 (지원 대상 제외)

※ 1만 원 미만 단위는 절사 처리됩니다.

5. LH 청약플러스 온라인·현장 신청 기간 및 절차

한국토지주택공사(LH)에서 시스템을 운영하며, 온라인 자가진단 및 신청 접수를 진행합니다.

1) 접수 일정 및 신청 채널

  • 온라인 접수: 2026년 11월 10일(화)부터 LH 청약플러스에서 24시간 자가진단 및 접수 가능
  • 현장 방문 접수: 2026년 11월 13일(금)부터 전국 LH 지역본부 현장 방문 접수 시작

2) 신청 시기 구별

  • 최소지원금: 경·공매 완료 후 신청 (LH가 피해주택을 매입하는 경우 경매차익 산정이 완료된 후 신청)
  • 선지급금: 피해주택 경·공매 종료 이전에도 즉시 신청 가능

3) 심사 절차 및 이의신청

LH는 신청 접수일로부터 90일 이내에 지급 여부를 결정하여 신청자에게 통지합니다 (서류 보완 필요 시 30일 연장 가능). 결과에 이의가 있는 경우 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 제출할 수 있습니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 11월 13일 최소보장제 시행 전에 이미 경매가 다 끝난 이전 피해자도 신청할 수 있나요?
A1. 네, 가능합니다. 최소보장제 시행 이전에 이미 경·공매 절차가 마무리되었더라도 실제 회수한 금액이 보증금의 1/3에 미달했다면 11월 10일부터 온라인을 통해 최소지원금을 신청할 수 있습니다.
Q2. 내가 지원 대상이 맞는지 인터넷으로 미리 확인할 수 있나요?
A2. 네, LH 청약플러스(apply.lh.or.kr) 홈페이지에 접속하시면 '최소보장제 자가진단' 메뉴를 통해 본인의 피해 상황과 회수금을 입력하여 예상 지급 여부 및 금액을 직접 확인하실 수 있습니다.
Q3. 관련 전화 상담이나 문의는 어디로 해야 하나요?
A3. 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5236), LH 전세피해지원단(031-738-4713) 및 LH 통합 콜센터(☎ 1600-1004)에서 상담을 받으실 수 있습니다.

7. 결론 및 LH 청약플러스 자가진단 바로가기

2026년 11월 13일부터 첫발을 떼는 전세사기 최소보장제는 경매 배당금을 받지 못했거나 신탁사기로 주거 벼랑 끝에 몰린 세입자들에게 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 국가가 보장해 주는 든든한 주거 안전망입니다. 11월 10일부터 LH 청약플러스에서 사전 온라인 접수 및 자가진단이 가능하니 꼭 대상 여부를 확인해 보세요.

전세사기 최소보장제 대상 자가진단 및 온라인 신청은 아래 LH 청약플러스 공식 누리집에서 진행하실 수 있습니다.

전세보증금 최소보증제 신청자격조건확인 상담

LH 청약플러스 최소보장제 자가진단 및 신청하기

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